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萬科上半年銷售1099.6億 小股操盤項目比重上升

2015-08-22 10:37:22 每日經濟新聞

◎每經記者 白亞靜

8月16日,萬科公布期中成績單,意料之中達成半年千億銷售目標,達到1099.6億元。在市場回暖、供需天平重新調整的大背景下,萬科開工、竣工面積全面提速,再加2000多億已售未結算銷售金,今年下半年或將延續上漲態勢。

不過,上半年報也顯示,萬科收入增速明顯超過利潤,小股操盤項目比例正在迅速上升。

在這份成績單,也有一些意料之外的事,比如萬科四大區域本部的上漲幅度并不一致,以及陸續上馬的一些新業務。

三項指標同比增長

萬科財報數據顯示,今年上半年,萬科累計實現銷售金額1099.6億元,同比上升9.0%。除此之外,其它經營數據也表現不錯。上半年營業收入502.7億元,同比增長22.72%,實現歸屬于上市公司股東的凈利潤48.5億元,同比增長0.77%。

這三項指標成功助萬科實現了大逆轉。今年一季度,其營業收入、凈利潤、銷售金額曾同比大幅下降,被外界質疑遭遇滑鐵盧。然而,一季度經營數據不理想,很大程度與結算規模有限有關,因而這一情況很快在二季度得以改變。

不過,值得注意的是,凈利潤僅是同比微增。萬科方面表示,上半年權益凈利潤增速慢于營業收入,主要是因為當期結算的項目中,合作比例較高,少數股東損益占比大幅上升。

萬科董事會秘書譚華杰表示,合作比例上升符合萬科的轉型方向,下半年隨著竣工結算量上升,預計全年凈利潤增速將明顯高于上半年。

另外,在行業整體下行通道中,萬科的毛利潤也有所下降,房地產業務毛利率為21.04%,較2014年同期減少0.84個百分點。

在當前的市場行情下,萬科上半年三指標的上漲趨勢或將延續全年。

一方面,市場的供需關系正發生變化。譚華杰指出,在萬科持續關注的14個主要城市中,雖然上半年成交持續回升,但是新房供應開始趨緩,因此新房成交面積與同期批準預售面積的比值由2014年下半年的0.81倍上升至1.15倍。

而且,市場開始回暖。任志強在今年的博鰲房地產論壇上表示,由于市場降價,因而促進成交,他預計今年的銷售面積和銷售金額會超過2014年。當然,他表示,這一數字不能與2013年的市場相比,當時是在較高單價下達成的成交量。

另一方面,在全國房地產開發投資增速回落之際,萬科的開發步伐并未減速。今年上半年,萬科新開工面積1011.9萬平方米,較去年同期增長5.2%,完成全年計劃開工面積的60.2%;竣工面積517.2萬平方米,同比增長29.9%,完成全年計劃的32.7%。萬科方面預計,今年全年的開工、竣工面積有望超過年初計劃。

另外,截至6月底,萬科合并報表范圍內尚有1948.2萬平方米已售資源未竣工結算,該部分的合同金額總計約2303.3億元。

京滬營收均超廣深大本營

今年上半年,北京區域、上海區域的營業收入均超過萬科的大本營廣深區域。在主營業務收入占比中,北京區域占比29.05%,上海區域占比28.34%,廣深區域占比25.13%。去年同期,這一比例分別為:北京區域19.23%,上海區域26.48%,廣深區域35.85%。

不過,前兩者的盈利能力仍落后廣深區域。凈利潤中,北京區域占比最低,19.35%,上海區域27.07%,廣深區域30.76%。

萬科四大區域的經營數字,在很大程度上反映了全國不同區域的樓市情況。東北片區屬于萬科北京區域管轄,該片區的房地產項目毛利率、平均售價遠低于珠三角。

因此盡管今年上半年北京區域實現銷售面積217.1萬平方米,但是銷售金額僅233.0億元。同期,廣深區域實現銷售面積226.1萬平方米,銷售金額329.2億元。

在四大區域本部的房地產之外,萬科上馬了一系列新業務。

產業地產方面,今年上半年,萬科物流地產發展有限公司正式成立。目前已在貴陽、武漢正式獲取兩個物流地產項目。此外,據萬科方面透露,目前已有10多個物流地產項目已經初步達成合作意向,未來有望陸續完成正式獲取。

租賃物業上,萬科的出租公寓,已建立“萬科驛”和“萬科派”兩個品牌。萬科預計,未來三年內,“萬科驛”將快速擴張到多個人口快速流入的城市,成為中國出租公寓行業的領跑品牌。

萬科物業方面,發起上市準備。陸續承接來自非萬科開發的樓盤,通過睿服務系統進行合作擴張,設立事業合伙人機制,制定股權激勵方案。值得注意的是,在大規模擴張過程中,萬科物業的營業收入增長落后于營業成本,今年上半年營業收入增長31.77%,營業成本增長33.55%,因此營業利潤率增長13.16%,同比下降0.41%。

不過,圍繞社區服務,萬科有很多不同于目前的社區O2O第一股彩生活的地方。比如,發起“萬科教育營地”業務,建設社區學校,并組織城市、戶外營地等。

(中新網江西新聞轉載)

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